タグ: Real Estate, short sale, ショートセール, バイヤー, フロリダ, ローン, 不動産, 売手, 買手
ショートセールが徐々に少なくなりつつあるので、ショートセールの説明をしないままになっていましたが
やはり完全に無くなるには時間がかかりそうなので、今回はショートセール(Short Sale)とはなにか？という説明をしたいと思います。
短いセール？短期でぱっと売買が完了するの？と思いがちですが、実は英語のshortには「〜に満たない、足りない」などの意味もあります。
すなわち「足りないのに売らなければならない」のがショートセールなのです。
なぜショートセールになるのでしょう？シナリオとして主に2種類考えられます。(例として仮の値段を説明に使用します。）
1) 住宅の値段が高騰していた住宅バブルの頃（ピークは2005~2007年頃)に30万ドルの物件を30万ドルのローンを組んで購入（当時はローンの審査も甘かったので）。
その後、住宅価格が急激に下落して15万ドルほどになり、まだ現在の市場でも20万ドルほどでしか売れそうもない。
2）20年ほど前に15万ドルでかった家が住宅バブルの頃、35万ドルほどの市場価値であると査定され、当時残りのローンは10万ドルほどに減っていたのに
住宅の値上がり分(すなわちEquity)を担保にさらに25万ドルのローンを組んで（ローン金額合計35万ドル）使った後、住宅価格が暴落し、現在の市場でもまだ査定価格は25万ドルほどでしかない。
さて、以上のシナリオの売手が職を失ったり、給与が減ったり、病気で働けなくなったり、遠くに転勤になったり、離婚したり（このような状況をHardshipといいます）などの
理由で、高額なローンが払えない、家を売りたい場合はどうすればいいのでしょう？
ここでショートセールの可能性が出てきます。ローンを借りている金融機関（ほとんど場合銀行）にお願いして、いかに大変な状況かを説明して
実際の残りのローン金額よりも少ない金額で、通常なら売手側が支払う経費なども負担してもらい売却するというのがショートセールなのです。
ショートセールは「借りている金額に足りないセール」なのです。
銀行側もそう簡単にOKを出さない場合も多々あるので（売手の状況が銀行側の損益を正当化できるものである証拠となる書類を提出、、、かなり面倒です）
折り合いがつかず、結局は差し押さえ物件になってしまうことも珍しくありません。
銀行はショートセールで損をする金額と、差し押さえ物件にして場合にかかる経費を天秤にかけて考えます。人情的な部分はゼロと言ってもいいでしょう。
2009〜2011頃まではショートセール物件が大量に市場に出ていましたが、最近では市場が持ち直してきたことにより（すなわち住宅価格が上昇しているので
普通に売れるようになった物件が増えてきた）ショートセールも目に見えて減ってきています。
将来ショートセールが皆無の市場に戻ることを夢見ています。。。